تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.. «العدل» تعّدل آليات «الإيجار القديم»

نظمت وزارة العدل القواعد المنظمة لحق كل مستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار فى التقدم بطلب لتخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية من الوحدات المتاحة لدى الدولة، سواء بنظام الإيجار أو التمليك، وذلك قبل انتهاء مدة عقد الإيجار، وفقًا لأحكام القانون رقم 164 لسنة 2025، الصادر بشأن إعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وتحديث أحكام قوانين إيجار الأماكن السابقة.

 السوق العقارى المصرية

ويمنح القانون للمستأجرين فرصة الحفاظ على استقرارهم السكنى أو استمرار نشاطهم التجارى ضمن إطار قانونى منظم، مع الالتزام بإخلاء الوحدة المؤجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة الجديدة.

وجاء هذا المنشور تنفيذًا لأحكام القانون رقم 164 لسنة 2025، الصادر فى 4 أغسطس 2025، بشأن بعض الأحكام المرتبطة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

ويأتى القانون فى إطار تحديث المنظومة التشريعية المنظمة للعلاقة بين الطرفين، بما يضمن تحقيق التوازن بين حقوق الملاك والمستأجرين، ويواكب التطورات الاقتصادية والاجتماعية التى يشهدها السوق العقارى المصرية.

ونصت المادة الأولى من القانون على أن أحكامه تُطبَّق على الأماكن المؤجرة لغرض السكن، وكذلك على الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكن، وذلك وفقًا لأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، والقانون رقم 136 لسنة 1981 المتعلق ببعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

وفيما يخص مدة عقود الإيجار، نصت المادة الثانية من القانون على أن عقود الإيجار السكنية تنتهى بانقضاء 7 سنوات من تاريخ العمل بالقانون، بينما تنتهى عقود الإيجار لغير الغرض السكنى بعد 5 سنوات، مع السماح للطرفين بالاتفاق على إنهاء العقد قبل انتهاء المدة المقررة.

كما أوضحت المادة الثامنة أحقية المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار فى طلب تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية من الوحدات المملوكة للدولة، سواء بنظام الإيجار أو التمليك، قبل انقضاء مدة العقود المنصوص عليها.

ويُلزم القانون مقدم الطلب بإرفاق إقرار بإخلاء وتسليم الوحدة المؤجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة الجديدة، وذلك لضمان تنظيم عملية الانتقال والتخصيص وفق القواعد القانونية المعتمدة.

الوحدات السكنية

ويجوز لمجلس الوزراء، بناءً على عرض الوزير المختص بشئون الإسكان، إصدار قرار خلال شهر من بدء العمل بأحكام القانون لتحديد القواعد والشروط والإجراءات اللازمة لتلقى الطلبات والبت فيها، وترتيب أولويات التخصيص، وتحديد الجهات المسؤولة عن تخصيص الوحدات المتاحة لدى الدولة.

وتلتزم الجهات المعنية بعرض وحداتها المتاحة ونتيجة ترتيب الأولويات على مجلس الوزراء لاعتمادها، مع الالتزام بتخصيص الوحدات السكنية للمستأجر الأصلى للوحدة المؤجرة وزوجه الذى امتد إليه العقد قبل العمل بأحكام هذا القانون، على أن يتم ذلك خلال عام كحد أقصى من انتهاء مدة العقد المحددة بالمادة الثانية.

وحال إعلان الدولة عن وحدات سكنية أو غير سكنية، سواء بالإيجار أو التمليك، يكون للمستأجر أو من امتد إليه العقد أولوية التخصيص بمجرد تقديم الطلب المرفق بإقرار إخلاء الوحدة المؤجرة. ويُراعى فى ذلك طبيعة المنطقة التى توجد بها الوحدة المؤجرة عند وجود تزاحم فى طلبات التخصيص.

كما يحدد الإعلان الضوابط والقواعد والإجراءات اللازمة للتخصيص لضمان الشفافية والعدالة فى منح الوحدات للمستحقين.

وفى هذا السياق، أصدر مجلس الوزراء القرار رقم 53 لسنة 2025، ونشر فى الجريدة الرسمية – العدد 35 مكرر (ب) بتاريخ 3 سبتمبر 2025، والذى حدد القواعد والشروط والإجراءات اللازمة لتنفيذ المادة الثامنة من القانون رقم 164 لسنة 2025.

ويشمل نظام التخصيص 5 آليات رئيسية: الإيجار التقليدى، الإيجار المنتهى بالتملك، التمليك عن طريق التمويل العقارى، التمليك عن طريق السداد النقدى، والتمليك على أقساط وفق الشروط المعلنة رسميًا، بما يوفر خيارات متنوعة للمستأجرين حسب قدراتهم المالية ورغباتهم.

وتضمنت شروط التخصيص، وفق المادة الثالثة من القرار، أن يكون طالب التخصيص شخصًا طبيعيًا، مستأجرًا للوحدة أو من امتد إليه العقد، ومقيمًا فعليًا بالوحدة، وألا يثبت تركه للوحدة المؤجرة مغلقة لمدة تزيد على سنة دون مبرر.

كما يشترط ألا يكون مالكًا لوحدة أخرى قابلة للاستخدام فى نفس الغرض، وأن تكون الوحدة المطلوب تخصيصها والوحدة المؤجرة من ذات الغرض وفى ذات المحافظة، مع تقديم إقرار موثق بإخلاء وتسليم الوحدة المؤجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة الجديدة.

ويتم فحص الطلبات المقدمة من المستأجرين عبر الإدارة المركزية المعنية بالسكن البديل خلال شهرين من انتهاء المدة المحددة لتقديم الطلبات، مع إخطار أصحاب الشأن لاستيفاء المستندات الناقصة خلال شهر.

وتشمل عملية التحقق الربط مع قواعد البيانات على منصة مصر الرقمية، بالإضافة إلى إجراء بحث ميدانى ورقمى خلال مدة لا تتجاوز أربعة أشهر من تاريخ انتهاء فحص الطلبات.

ويشارك فى عملية التحقق العديد من الجهات المعنية، مثل وزارة التضامن الاجتماعى لتحديد الفئات الأولى بالرعاية، والهيئة القومية للتأمين الاجتماعى لمعرفة الحالة الوظيفية والتأمينية، والبنك المركزى المصرى، ومصلحة الضرائب، ومصلحة الشهر العقارى، ووزارة الكهرباء والطاقة المتجددة، وجهات الولاية للتحقق من وجود ممتلكات عقارية أخرى، بالإضافة إلى جهات الاستعلام الميدانى لإجراء بحوث على مكان العمل والسكن للمستأجرين.

قانون الضرائب

وتشير المادة الرابعة من القرار إلى أنه يتم البت فى طلبات التخصيص فور انتهاء التحقق من انطباق الشروط وإخطار مقدمى الطلبات بالنتيجة، ما يسهم فى سرعة إنجاز إجراءات التخصيص وضمان حقوق المستأجرين دون تأخير.

كما يتضمن القانون تنظيم عمل لجان حصر المناطق وفق المادة الثالثة، حيث تصدر المحافظات قرارات بتشكيل لجان تختص بتقسيم المناطق إلى متميزة ومتوسطة واقتصادية، على أن يتم مراعاة الموقع الجغرافى ومستوى البناء ونوعية مواد البناء والمرافق المتصلة بالعقارات، وشبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية، والقيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية وفق قانون الضرائب رقم 196 لسنة 2008.

وتلتزم اللجان بإتمام أعمالها خلال 3 أشهر من تاريخ العمل بالقانون، مع إمكانية تمديد المدة لمرة واحدة مماثلة بقرار من رئيس مجلس الوزراء.

كما يُصدر المحافظ المختص قراراً بنتائج أعمال اللجان يتم نشره فى الوقائع المصرية والإعلان عنه فى وحدات الإدارة المحلية بكل محافظة لضمان الشفافية والوضوح أمام المواطنين.

وفيما يخص القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغرض السكن، نصت المادة الرابعة من القانون على تحديدها اعتباراً من تاريخ استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بالقانون، بحيث تكون 20 ضعف القيمة الإيجارية القانونية السارية للمناطق المتميزة، و10 أضعاف للمناطق المتوسطة بحد أدنى 400 جنيه، و250 جنيهاً للأماكن فى المناطق الاقتصادية، مع الالتزام بسداد 250 جنيهاً شهرياً لحين انتهاء أعمال لجان الحصر، وتسديد الفروق المستحقة على أقساط شهرية بعد إعلان نتائج اللجان.

أما بالنسبة للأماكن المؤجرة لغير السكنى، فتنص المادة الخامسة على أن القيمة الإيجارية القانونية تكون 5 أضعاف القيمة الإيجارية السارية، مع زيادة سنوية دورية بنسبة 15٪ وفق المادة السادسة.

ويتضمن القانون أحكاماً للإخلاء وفق المادة السابعة، حيث يلتزم المستأجر أو من امتد إليه العقد بإخلاء الوحدة المؤجرة فى نهاية المدة المحددة أو فى حال ترك الوحدة مغلقة لمدة تزيد على سنة دون مبرر، أو إذا كان يمتلك وحدة أخرى قابلة للاستخدام فى نفس الغرض.

وفى حالة الامتناع عن الإخلاء، يمكن للمالك أو المؤجر طلب أمر من قاضى الأمور الوقتية بطرد الممتنع دون الإخلال بحق التعويض، مع السماح للمستأجر برفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة.

ويعكس المنشور الفنى رقم 19 والقرارات المتتابعة، مثل قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2789 لسنة 2025، التزام الدولة بضمان حقوق المستأجرين وتوفير وحدات سكنية أو غير سكنية وفق معايير محددة وواضحة، بما يسهم فى تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وتوفير بيئة قانونية متكاملة لتطبيق القانون رقم 164 لسنة 2025.

وتبرز أهمية هذا الإجراء فى تعزيز العدالة الاجتماعية وضمان استفادة الفئات الأولى بالرعاية، وتوفير الشفافية والوضوح فى عمليات التخصيص، إضافة إلى تنسيق الجهات المعنية لضمان سرعة الإنجاز والتحقق من الشروط القانونية.

كما يتيح القانون خيارات متعددة للتخصيص، بدءًا من الإيجار التقليدى إلى التمليك عن طريق التمويل العقارى أو الأقساط، بما يتناسب مع الإمكانيات المالية للمستأجرين.

ويؤكد القانون على أن المستأجر الأصلى والوحدة المؤجرة التى امتد إليه العقد قبل العمل بأحكام القانون لهم أولوية التخصيص، مع مراعاة طبيعة المنطقة الجغرافية للوحدة عند التزاحم بين الطلبات، وهو ما يعكس حرص الدولة على حماية حقوق المواطنين وتوفير العدالة فى التعامل مع الوحدات المؤجرة.

ويشكل هذا القانون والمنشور الفنى إضافة نوعية للإطار التشريعى المصرى، ويساهم فى إعادة هيكلة سوق الإيجار بما يحقق التوازن بين مصالح الملاك والمستأجرين، مع توفير حماية قانونية واضحة ووسائل فعالة لتطبيق أحكام القانون على أرض الواقع، بما يواكب التوجهات التنموية والاجتماعية للدولة.

الأولوية للمستأجر الأصلى ومن امتد إليه العقد قبل العمل بالقانون

خيارات متعددة بين التمليك بالأقساط أو التمويل

تنسيق بين الجهات المعنية لضمان سرعة الإنجاز والتحقق من الشروط

فحص الطلبات وربطها بالمنصات الرقمية لضمان الدقة والشفافية