خبراء يوضحون أسباب تراجع سوق «الريسيل» في مصر

انتشرت خلال الآونة الأخيرة، بشكل ملحوظ، فكرة إعادة بيع الوحدات السكنية المعروفة بـ«الريسيل»، سواء من جانب مشترين يسعون لتحقيق ربح، أو آخرين يحاولون الخروج من التزامات مالية لم يعودوا قادرين على استكمالها، في ظل الارتفاع المستمر في أسعار العقارات وتراجع القدرة الشرائية.

تغيير خريطة السوق العقاري

وعلى صعيدٍ آخر، تغيّرت خريطة السوق العقاري، بعدما اتجهت شركات التطوير العقاري إلى تسريع وتيرة الإنشاءات، وطرح وحدات شبه جاهزة، وتقديم تسهيلات كبيرة للعملاء الجدد ومدد سداد أطول، وهو ما قلّص من جاذبية سوق «الريسيل»، خاصة أن البائع غالبًا ما يطلب تحصيل ما سدده نقدًا بالإضافة إلى هامش ربح، وهو ما لا يناسب كثيرًا من الراغبين في الشراء حاليًا.

القاضي: اتجاه المواطنين لشراء وحدات سكنية بغرض الاستثمار يُعد نمطًا راسخًا في السوق العقاري 

قال الدكتور محمد مصطفى القاضي، خبير التخطيط العمراني، في تصريحات للمؤشر، إن اتجاه المواطنين لشراء وحدات سكنية بغرض الاستثمار يُعد نمطًا راسخًا في السوق العقاري المصري منذ بداية الألفينات، موضحًا أن العقار لا يزال يُنظر إليه باعتباره وسيلة آمنة للادخار والاستثمار على المدى الطويل.

 

وأوضح "القاضي"، أن هذا السلوك لا يمثل سببًا مباشرًا لارتفاع أسعار العقارات، مؤكدًا أن الزيادات السعرية ترجع في الأساس إلى ارتفاع تكلفة مكونات البناء، فضلًا عن عوامل العرض والطلب، إلا أن السوق المصري يتأثر بشكل أكبر بزيادة تكلفة المدخلات.

المستثمرون والمضاربون والمدخرون ممولون للمشروع

وأضاف أن هدف المطور العقاري في المقام الأول هو البيع، وأنه يتعامل مع المستثمرين والمضاربين والمدخرين باعتبارهم ممولين للمشروع، حيث تمثل الدفعات التي يحصل عليها منهم مصدر تمويل مباشر لا يستطيع في كثير من الأحيان الحصول عليه من البنوك، وهو ما يتيح له تنفيذ مشروعاته.

وأشار إلى أن إعادة بيع الوحدة من جانب العميل لا تمثل مشكلة للمطور، طالما تم تحصيل الدفعات المستحقة.

القاضي: الريسيل  لا يضر بالسوق العقاري

وأكد القاضي أن إعادة بيع الوحدات السكنية لا تضر بالسوق العقاري، لافتًا إلى أن دخول مستثمرين في المراحل الأولى للمشروعات ثم إعادة البيع عند طرح مراحل لاحقة بأسعار أعلى يُعد سلوكًا طبيعيًا ومتعارفًا عليه في الأسواق العقارية.

وأوضح أن شراء الوحدات بنظام «إعادة البيع – الريسيل» لا يحمل مخاطر حقيقية للمشتري، طالما أن المطور العقاري ملتزم، حيث يتم التنازل عن الوحدة بشكل رسمي، ويستكمل المشتري الجديد سداد الأقساط مباشرة مع الشركة المطورة.

الخاسر الأكبر في بعض الحالات هو المطور العقاري 

وأشار إلى أن الخاسر الأكبر في بعض الحالات هو المطور العقاري الذي يطرح وحداته بمقدمات منخفضة للغاية، مع مدد تقسيط تصل إلى 10 سنوات، حيث يحصل على مستحقاته على فترات زمنية طويلة.

تراجع القدرة الشرائية للمواطنين

أوضح أن لجوء المطورين إلى هذا الأسلوب يرجع إلى تراجع القدرة الشرائية للمواطنين، مما يفرض بدوره توزيع الأقساط على مدد أطول.

وربط "القاضي"، تراجع القدرة الشرائية بمعدلات التضخم التي شهدها السوق خلال السنوات الأخيرة، قائلًا: «في عام 2000 كان خريج الجامعة يستطيع براتب شهر واحد شراء ما بين متر ومترين من العقار، بينما لا يستطيع خريج اليوم شراء أكثر من 2 سم إلى 10 سم من العقار براتب الشهر نفسه».

وحذر من تفاقم أزمة السكن، في ظل عدم قدرة شريحة واسعة من المواطنين على الشراء بسبب ارتفاع الأسعار، مشيرًا إلى أن حتى وحدات الإسكان أصبحت مرتفعة التكلفة.

أكد في الوقت ذاته، أن المطور العقاري لا يرفع الأسعار بصورة غير حقيقية، بل يسعّر وحداته طبقا لأسعار مشروعات وزارة الإسكان، رغم أن الحكومة لا تتحمل تكلفة الأرض أو الضرائب كما يفعل المطور الخاص.

القاضي: أرفض أي تدخلات تُقيد حرية السوق

وشدد القاضي على رفضه لأي تدخلات تُقيد حرية السوق، مؤكدًا أن من حق المشتري إعادة بيع وحدته في أي وقت، محذرًا من أن فرض قيود على البيع سيؤدي إلى خلق ممارسات غير رسمية، مثل التنازل دون تسجيل، مما يضر بالسوق ويؤدي إلى ركوده.

وأعلن رفضه مقترح إدراج بنود في العقود تمنع إعادة بيع الوحدة خلال فترة زمنية محددة، معتبرًا أن مثل هذه الإجراءات ستؤدي إلى تباطؤ حركة السوق، وتراجع الإنتاج، ومن ثم ارتفاع الأسعار بدلًا من خفضها.

عبير عصام: الريسيل.. محاولة للالتفاف على آليات السوق 

من جانبها، وصفت الدكتورة عبير عصام، رئيس مجلس إدارة مجموعة عمار العقارية وعضو مجلس إدارة غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية، لجوء بعض العملاء إلى شراء عدة وحدات سكنية بمقدمات منخفضة تتراوح بين 5% و10%، مع فترات سداد طويلة، بأنه محاولة للالتفاف على آليات السوق.

 

وقالت عبير عصام، في برنامج كلمة أخيرة، إن بعض العملاء اتجهوا خلال فترات سابقة إلى ما يُعرف بـ«نظام الفهلوة» في التعامل مع المطورين العقاريين، حيث يقوم العميل بشراء 3 أو 4 وحدات سكنية دفعة واحدة بمقدمات منخفضة، مستفيدًا من التسهيلات التي يطرحها المطور، والاحتفاظ بإيصالات السداد باعتبارها أداة لتحقيق مكاسب سريعة عند إعادة بيعها في حال ارتفاع الأسعار.

وأضافت أن هذه الآلية كانت تحقق نجاحًا نسبيًا خلال فترات الوفرة والنشاط العقاري، حيث كان من الممكن إعادة بيع الإيصالات أو الوحدات بأسعار أعلى، إلا أن الوضع الحالي في السوق العقاري لا يدعم هذا النهج، ولم يعد يتيح نفس الفرص التي كانت متاحة في السابق، في ظل تغير معادلة العرض والطلب وتشدد السيولة لدى العملاء.

محام عقاري: شراء وحدات «ريسيل» آمن قانونا بشروط واضحة

بدوره، أوضح محمد فرحات، المحامي المتخصص في الشأن العقاري، أن شراء وحدة سكنية «ريسيل» لا يحمل مخاطر حقيقية للمشتري، شريطة الالتزام بالإجراءات القانونية الصحيحة.

وأشار إلى أن عملية البيع تتم في الغالب من خلال التنازل داخل مقر الشركة المطورة، مقابل سداد رسوم تنازل أو مصروفات إدارية مقررة.

وأكد أن الخطوة الأولى في هذا النوع من المعاملات هي التأكد من أن الشركة المطورة تسمح بإجراء التنازل للغير، وأن هذا الحق منصوص عليه صراحة في عقد البيع الأصلي، لتفادي أي مشكلات قانونية مستقبلية.

وأضاف أن شراء الوحدة بنظام «الريسيل» بعد إتمام التنازل يتم من خلال تحرير عقد بيع جديد من قبل الشركة المطورة مع المشتري الجديد، يتضمن جميع الحقوق والالتزامات.

لفت إلى أن المشتري يحصل في هذه الحالة على المستندات اللازمة التي تُمكنه من التعاقد مع شركات المرافق المختلفة، مثل المياه والكهرباء والغاز، وفقًا للإجراءات المعمول بها.